賃貸併用住宅における銀行融資の種類と違い

賃貸併用住宅の建設には、通常の戸建て住宅と比較して賃貸部分の面積が増えることによる建築費の増加に加え、台所や風呂、トイレといった生活に必要な設備を部屋の数だけ設置する必要があり、建設資金が大きくなる傾向があります。
賃貸併用住宅の建設に際し、金融機関から融資を受ける場合、利用できるローンにはどのようなものがあるのでしょうか。また、ローンを組むうえでどのようなことに注意が必要でしょうか。

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アパートローン(投資ローン)と住宅ローンの違い

賃貸併用住宅の建設に際し利用できるローンには、主に住宅ローンとアパートローンがあります。アパートローンは、アパートやマンションなど賃貸住宅の建築や購入に利用することができるものです。
住宅ローンと言うと、「フラット35」が思い浮かぶかもしれません。フラット35は、民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供しているもので、限度額8000万円まで、35年の長期固定金利が利用できます。しかし、賃貸併用住宅では自宅部分にしか利用することができないので注意が必要です。そのため賃貸部分の自己資金が準備できない場合は、フラット35ではなく金融機関が個別に取り扱っている住宅ローンを利用することになります。自宅部分の面積が総面積の51%を超えているなど、金融機関が設ける住宅ローンの要件を満たせば、賃貸部分も含め建物全体にかかる費用の融資を低金利で受けることができます。
なお、低金利の住宅ローンが利用できない場合は、事業向けのアパートローンを利用することになります。アパートローンでは、借入する本人の返済能力だけでなく、所有しようとしている不動産の資産価値や、収益性なども慎重に審査されます。一方、住宅ローンは自分が住むための住宅の資金を借りるものです。オーナー様の保有する不動産の価値、勤務先、勤続年数、年収、他の借入金、担保余力、家族構成など、主に個人の属性を中心に総合的に審査し判断されます。一般的に、住宅ローンの方がアパートローンより金利が低い傾向にあります。

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賃貸併用住宅で住宅ローンを選択するとメリット

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するためには、前述の通り、自宅部分の延床面積が総床面積の半分以上占めるなど必要な要件があります。要件を満たしていれば、自宅部分だけでなく賃貸部分も含めた建物全体にかかる費用の融資を受けることができます。ただし、要件は金融機関によって定められているので、自宅部分の面積が、51％を超えたら必ず融資が受けられるわけではないので、融資を受けることのできる条件をしっかりと確認しておく必要があります。

通常の賃貸アパート物件などでは金利の高いアパートローンを利用しますが、住宅ローンであれば、アパートローンと比べて審査基準や金利も低めに設定されており大きなメリットと言えるでしょう。 さらに、住宅ローンなら自宅部分に対し住宅ローン控除を受けることができます。ただし、住宅ローン控除の対象となるのは、住宅部分に関してのみです。自宅部分が半分以上の賃貸併用住宅を建てた場合、住宅ローンでは建物全体にかかる費用が融資の対象になりますが、住宅ローン控除は、面積で按分した自宅部分にかかる費用だけが控除の対象になります。住宅ローン残高の全額が控除の対象になるわけではありませんが、アパートローンでは住宅ローン控除を受けることができないので、節税という点でも住宅ローンを利用することにはメリットがあります。

賃貸併用住宅では、要件を満たせば低金利、住宅ローン減税などメリットの多い住宅ローンを利用することができます。住宅ローンは金融機関によって審査の条件も異なるので、建築しようとしている賃貸併用住宅が住宅ローンの融資の対象になるのかについても、前もって業者に確認しておくようにしましょう。