底地とは？借地との違いやメリット・デメリットを解説
「土地の売買って難しい！底地ってよく聞くけれど、一体何？」という方も多いのではないでしょうか。
今回は、底地とはなんなのか、そしてそれを売却するメリットについてご紹介致します。
底地とは
底地とは、借地権が設定された土地のことです。
簡単に言うと、賃貸料等を貰って他人に貸している土地のことですね。
例えば、Aさんが所有するBという土地を、CさんがAさんに借りてDという建物を建てた場合、B土地はAさん、D建物はCさんという風に、土地と建物の所有権はそれぞれがもつことになります。
この場合のB土地に関する所有権そしてB土地そのもののことを底地と呼ばれます。
底地と借地の違い
底地と似た用語で、「借地」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。
借地とは、人から借りて利用している土地のことです。
例えば、Aさんが所有するBという土地を、CさんがAさんに借りてDという建物を建てた場合、B土地のことをCさん目線では「借地」と呼びます。
借地権者は、土地を一定期間借り受け、建物を建てるなどの用途で利用できます。借地権は法律によって強く保護されており、地主が簡単に契約を解除することはできません。また、契約期間が長期に及ぶため、借地権者はその土地を安定的に利用できる一方で、地主は自由に土地を処分しにくいという側面もあります。
まとめると、土地所有者から見た土地を「底地」、土地を借りている人から見た土地を「借地」と呼び、同じ土地でも立場によって異なる名称が使われるのです。
底地であるデメリット
底地は、他人に貸している土地なので、当然その対価として賃貸料等を貰うことができます。
なので、賃貸収入を得ることができます。
しかし、借地権が設定されているということは、他人の建物が建てられているということなので、いくら底地として所有権を持っているからといっても、その底地を自由に使うことはできません。
つまり、賃貸料をもらう代わりに、土地を自由に使う権利を失っている状態となります。
また、借地権は、貸主と借主の権利関係が非常に複雑になるので、その土地の資産価値は低くなってしまいます。
底地を売るメリット
底地のままで所有しておくと、もし底地所有者が亡くなってしまった場合、財産分与が難しくなります。
また、建物が建っている限り使えない土地であるにもかかわらず、固定資産税を払わなければならない義務が生じ続けます。
例え、借主との間に固定資産税について契約を取り交わしていたとしても、底地自体の所有者である人の固定資産税支払い義務がなくなるわけではありません。
そこで、底地の賃貸収入もそこまで黒字にならない、という場合であれば、底地を売ってしまって現金に換えてしまった方が、今後のトラブルリスクを回避することができます。
底地の評価額について
では、底地の評価額はどのように算出されるのでしょうか？
底地の評価額は、一般的に更地価格を基準に求められます。更地価格とは、借地権のない土地が市場で売買される価格のことです。そこから借地権割合を差し引くことで、底地の評価額を算出します。
計算式：
底地の評価額 ＝ 更地価格 ×（1 – 借地権割合）
このため、底地の評価額は通常、更地価格よりも低くなります。
例えば、更地価格が1億円で、借地権割合が70%（底地割合30%）の場合、底地の評価額は3,000万円となります。
なお、借地権割合は、土地の権利のうちどれだけの割合が借地権者に帰属するかを示す指標で、国税庁が公表する路線価図で確認できます。
借地権割合は地域ごとに異なり、一般的に地価の高いエリアほど高く、低いエリアほど低い傾向があります。
底地の売却方法
底地売却の主な方法として、底地を借りている建物所有者に買ってもらう方法と、業者に買ってもらう方法があります。
権利関係上で一番シンプルな方法は、底地を借りている建物所有者に買ってもらうことですが、この建物所有者が売買に中々応じてくれない場合、売買交渉が長期化して、底地を売るのが長引くことがあります。
そこで、業者に買ってもらう方法があります。
この方法だと建物所有者の承諾不要で、なおかつ短期間で土地を売ることができます。
しかし、底地の資産価値は大変低いので、更地価格（建物がない場合の土地の値段）の10～15％前後の価格になります。
例えば、更地であれば3000万円だったところ、底地なので売却価格は300万円ということになります。
その点、建物所有者に売却すれば、手続きや交渉の手間はかかりますが、業者などの第三者に売るより高い価格で底地を売ることができます。
底地であるからといって、それがすべてデメリットであるというわけではありません。
ただ、いずれは底地を財産分与しなければいけなくなる日はやってきます。
その時に困らないようにするために売ってしまっておくというのも、賢い財産管理の一つではないでしょうか。
