媒介契約とは？その種類や代理契約との違いを解説
不動産の売買や賃貸には、不動産会社が仲介するのが一般的です。これは法制度に関する専門知識や取引条件の確認など、個人では対応が難しい点が多いためです。
また買い手や借り手を自力で見つけるのは簡単ではなく、不動産会社には多くの情報が集まっているので、依頼することでスムーズに取引が進みます。
土地や建物の所有者が直接取引を行う場合を除き、不動産取引では「媒介契約」または「代理契約」が必要です。ここでは、媒介契約と代理契約の違いについて解説します。
媒介契約とは？
売主と買主（貸主と借主）の間に立って取引を行います。
不動産の売買の契約成立に向けて尽力する行為を指して「媒介」といいます。
また、「仲介」とも言います。
業者はその機会をつくるまでが仕事で、実際に契約を締結するのは売主・買主自身になります。
媒介契約の種類
不動産の媒介契約には、主に以下の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため、契約の際には注意が必要です。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる自由度の高い契約です。売主が自分で買主を見つけた場合も、直接契約が可能です。また、レインズへの登録義務や活動報告義務がないため、不動産会社の売却活動は専属契約と比べると消極的になるかもしれません。
複数の会社に依頼できるため、幅広い販売ネットワークを活用できるメリットはありますが、スピード感を求める方には向いていないと言えます。この契約は、販売ルートをできるだけ広げたい人や、自分で積極的に売却活動を行う意向がある人に向いています。ただし、不動産会社のサポートが手薄になる可能性がある点は考慮すべきでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約も1社の不動産会社のみに依頼する契約ですが、自分で見つけた買主とは直接契約することが可能です。不動産会社のレインズ登録義務は7営業日以内とやや緩やかで、報告義務も2週間に1回以上となっています。専属専任媒介契約と同様に、不動産会社は優先的に売却活動を行いやすく、売主も一定のサポートを受けながら自由度を確保できます。
この契約は、不動産会社の積極的な販売活動を期待しつつも、自らも買主を見つけられる可能性がある人に適しています。一方で、依頼できる会社が1社に限定されるため、販売戦略が一つの不動産会社に依存するリスクがあります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、売主が1社の不動産会社のみに売却を依頼し、必ずその会社を通じて取引を行う契約です。売主が自分で買主を見つけた場合でも、直接契約はできず、不動産会社を介する必要があるため、不動産会社からの視点で言うと、一番メリットのある契約条件です。その代わり、不動産会社には積極的な販売活動が求められ、5営業日以内のレインズ登録や、1週間に1回以上の報告義務が課されます。
そのため、進捗状況が明確になり、販売活動の透明性が高まります。この契約は、スムーズな売却を希望し、専門的なサポートを重視する人に向いています。ただし、他の不動産会社に依頼できないため、販売ルートが限定される点には注意が必要です。
媒介契約で困ったときに押さえるべきポイント
専属専任か？専任か？一般か？選ぶ際のポイント
媒介契約を選ぶ際には、売却の目的や条件を明確にし、それに合った契約を選ぶことが重要です。たとえば、「できるだけ早く売りたい」場合は、専属専任媒介や専任媒介が向いています。1社に絞ることで、不動産会社が販売活動を優先的に行いやすく、より迅速な売却が期待できます。
一方、人気物件など、「早めに売れることが見込める」場合は、一般媒介を検討するのも手です。複数の不動産会社に依頼することで、リスクを分散できますし、よりよい条件の売却先を広く選ぶことができます。不動産会社としては専属専任媒介契約を結びたいと考えるので、それを勧める理由をよく確認し、自分の売却希望期間や市場動向と照らし合わせながら、最適な契約を選ぶ事が重要です。
迷った際に相談する先はどこがいいか？
媒介契約の締結先・締結方法に選択に迷った場合は、複数の視点からアドバイスを受けるのが有効です。例えば、土地活用をした場合は、提案を受けた建築会社や不動産会社はそのエリアの不動産事情に詳しいですから、どの程度物件が売れやすいか、相談することができます。
また、ファイナンシャルプランナー（FP）や宅地建物取引士、不動産鑑定士などの専門家に相談すると、資金計画や市場価格の適正評価についてアドバイスが得られます。さらに、地方自治体や不動産団体の無料相談窓口を利用するのも一つの方法です。「全宅連」や「不動産流通推進センター」などの団体では、不動産取引の一般的な疑問に答えてくれることがあります。
契約内容を確認する
媒介契約を結ぶ前に、契約内容の細かい部分を確認しておくことが重要です。仲介手数料の支払い条件を確認しましょう。成功報酬として支払うのが一般的ですが、売却前に費用が発生しないかチェックする必要があります。
さらに、解約時の対応も事前に確認し、違約金や制約について把握しておくことがトラブル防止につながります。不動産会社によって販売活動の進め方も異なるため、どのような広告戦略を取るのか、どの程度のサポートが受けられるのかを具体的に聞き、納得したうえで契約を結ぶことが大切です。
代理契約とは？
売主または貸主の代理人として取引を行います。
売主または貸主より契約締結の権限が与えられるため、業者が契約まで行います。
媒介契約との大きな違いはこの権限があるかないかになります。
遠隔地の契約など、特段の事情がない限り「媒介」で行うのが一般的です。
業務に違いはあるのか
行う業務については、代理契約の方が「契約締結」の業務が加わる程度です。
代理契約は媒介契約の規定を準用しているため、それ以外の部分については同様となります。業務内容は次のようになります。
1．売主または貸主から相談を受ける。＝商品化活動
2．買主または借主を見つける。＝販売活動
3．相手方が見つかった後、契約へ繋ぎ決済と引き渡しを行う。＝契約・引き渡し活動
請求額の上限に違いがある
媒介の場合も代理の場合も、契約を有効に成立させた場合に初めて報酬を請求できる成功報酬の形をとっています。
この報酬には上限が定められています。両者の違いは請求額の上限です。
代理の場合、媒介の2倍の額が上限となります。
報酬額上限の係数は取引金額ごとに異なります。
取引額が400万円以上の場合、媒介契約においては報酬は3.24%以内となっており、代理契約は6.48%以内となっています。
