マンション売却で失敗しないためには？流れや必要な費用、各種保険手続きを紹介

「マンション売却の基本的な流れや必要な費用を知りたい」と考えている方は多いのではないでしょうか。マンション売却に失敗しないためには、事前準備やスケジュール管理が欠かせません。

本記事では、マンション売却時の流れと必要な費用や書類、信頼できる不動産会社の選び方と注意点、買い取りがおすすめな理由、保険の手続きについて詳しく解説します。

マンション売却の流れ

一般的に、マンション売却は以下の流れに沿って行います。

1. 売却前の準備
2. 査定の依頼
3. 媒介契約（仲介を依頼する場合）
4. 売却活動（仲介を依頼する場合）
5. 売買契約
6. 引き渡し
7. 確定申告

上記の流れを把握しておけば、マンションの売却をスムーズに進められるでしょう。不安な場合は不動産会社に相談すると、サポートを受けられる可能性があります。

各段階で必要なことや注意点を、解説していきます。

売却前の準備

売却前の準備としては、主に以下の3つが挙げられます。

• 希望する成約価格を考える
• 売却のスケジュールを立てる
• 必要書類のチェックを行う

まずは、希望の成約価格を考えます。マンションの売却相場を調査して、築年数や状態などの条件が売却予定の物件と近いものを探し、その金額を参考にして希望売却価格を考えるとよいでしょう。

次に、売却のスケジュールを立てます。マンションの売却には、3ヵ月～6ヵ月程度かかるのが一般的です。スムーズにマンション売却を進めるためにも、売却したい時期や相続のタイミングから逆算してスケジュールを考えていきましょう。

また、必要書類のチェックもこのタイミングで行います。具体的にどのような書類が必要になるかは後述しますので、そちらを参考にしてください。特に、購入希望者に共有する書類を早めに用意しておけば、契約がスムーズに進むことが考えられます。

査定の依頼

上記の準備を進めつつ、建設会社への直接売却の場合も含め、査定依頼も並行して行いましょう。査定には、主に「簡易査定」「訪問査定」「一括査定」の3種類があります。マンションの売却を検討している方は専門家による簡易査定や訪問査定を受けたほうがよいでしょう。特に、マンション1棟を売却する際には億単位の取引になるため、一括査定ではなく訪問査定でできるだけ詳細な査定を依頼する必要があります。

それでは、簡易査定・訪問査定・一括査定について、それぞれ詳しく解説します。

簡易査定

簡易査定とは、さまざまな情報をもとに売り出し価格の目安を算出する査定方法で、実際に物件を訪問することはありません。

簡易査定で利用する情報には、以下のようなものが挙げられます。

• 物件の所在地や築年数、面積、間取り
• 類似物件の取引価格
• 公示価格（国土交通省が公表する標準地の価格）
• 路線価（道路に面する1平方メートルあたりの標準的な宅地の価格）

簡易査定は、主にWebサイトや電話で依頼するため担当者と直接対面する必要がなく、時間が取れない場合でも依頼しやすい点がメリットです。査定結果も、通常は数日でわかります。ただし、上記のようなデータのみをもとにして査定を行うため、査定結果は不動産会社によってバラつきが生じる傾向にあります。

訪問査定

訪問査定とは、物件情報のほかに、実際の物件の状況や周辺環境を加味して査定価格を算出する査定方法です。簡易査定ではわからない物件の詳細を確認できるため、査定精度がより高まります。

また、訪問査定時にマンションの売却目的を不動産会社の担当者に伝えることで、最適な売却戦略の提案を受けられる可能性があります。ただし、訪問日程の調整や当日の立ち会いが必要となり、簡易査定に比べると時間や手間がかかる傾向にあります。

一括査定

一括査定とは、オンラインで複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格を比較できるサービスです。物件の種別や住所など、簡単な情報を入力するだけで複数社に査定依頼ができ、不動産会社を探す手間を省けます。また、査定価格や担当者の対応を比較することで、より信頼できる不動産会社に依頼しやすくなるでしょう。

ただし、信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社とやり取りをしなければなりません。複数の不動産会社から営業電話がかかってくることがある点も、デメリットといえます。

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媒介契約（仲介を依頼する場合）

マンション売却を依頼する不動産会社を決めた後は、媒介契約を結びます。なお、媒介契約は仲介を依頼する場合のみで、直接買い取りの場合は必要ありません。

媒介契約の種類には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれ以下のように特徴があります。

ご自身に合った契約方法を選ぶためには、それぞれのメリットや注意点を押さえおくことが重要です。

以下、契約方法ごとの特徴、違いについて詳しく見ていきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、仲介を複数の不動産会社に依頼できる契約方法です。売却の窓口が増える分、成約が早期に決まる可能性があります。さらに、売り主自身で見つけた購入希望者と売買契約を結ぶことも可能で、比較的自由に売却活動を行える点がメリットです。

一般媒介契約のタイプは「明示型」と「非明示型」の2つに分けられます。明示型は、同時に契約した不動産会社を売り主が明らかにするタイプであり、不動産会社同士の競争心を高めることで売却活動の活発化につながります。一方の非明示型では、不動産会社が競合しないようにコントロールすることが可能です。販売方法やターゲットなどを細かく指示したい場合は、非明示型が適しているでしょう。

一般媒介契約のデメリットとしては、不動産会社による販売状況の報告義務がなく、実際の販売状況がわかりづらい点が挙げられます。

なお、一般媒介契約は契約期間に関して法的な規定がありません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、売却活動を特定の不動産会社1社のみに依頼する契約方法です。専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は売り主に対して、2週間に1回以上の頻度で販売状況を報告しなければなりません。これにより、売り主にとって販売状況がわかりやすいというメリットがあります。

不動産会社は自社で購入希望者を見つけた場合、売り主と買い主の双方から仲介手数料を得られます。他社が見つけた場合も、不動産会社は売り主から仲介手数料を得られるため、一般媒介契約よりも売却活動を積極的に行ってもらえるでしょう。

売り主が購入希望者を見つけて売買契約することも認められており、好条件の買い主を見つけられる可能性があります。ただし、契約期間は3ヵ月以内と定められているため、その間に買い手を見つけなければなりません。

また、他社との競争が少ない分、不動産会社の営業力や販売力によっては売却が長期化するおそれがある点はデメリットといえます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、特定の1社のみに仲介を依頼する契約方法です。基本的な内容は専任媒介契約と同じですが、不動産会社の販売状況の報告義務が1週間に1回以上の頻度となるため、より細かく販売状況を知ることができます。

不動産会社としては、他社に成約される心配がなく、購入希望者が見つかって成約が決まれば売り主・買い主の双方から仲介手数料を得られます。そのため、上記2つの契約方法と比べて、売却活動に熱心に取り組んでもらえる可能性が高いでしょう。

ただし、売り主が見つけた購入希望者と直接売買契約することはできません。また、専任媒介契約と同じく、契約期間は3ヵ月以内です。

売却活動（仲介を依頼する場合）

媒介契約の締結が済んだら、売却活動を開始していきましょう。売却活動も仲介を依頼する場合のみで、直接売却する場合はこの手間がかかりません。

売却活動の内容は、主に以下の4つに分けられます。

• 情報媒体に広告を掲載する
• 内覧の準備をする
• 不動産会社から販売状況の報告を受ける
• 購入希望者と購入条件を調整する

不動産会社を通して、物件情報サイトや不動産会社の店頭などに情報を掲載し、購入希望者を募集します。

媒体掲載と並行して、内覧の準備も進めましょう。売り主が直接購入希望者の対応をする内覧は、成約に直結する重要なプロセスです。週末に内覧を希望する方が多いため、事前に不動産会社と日程調整をする、部屋を掃除するなどの対応を行っておきましょう。

先述したように、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、不動産会社に販売状況の報告義務があります。物件の問い合わせは来ているか、サイトの物件情報はどれくらい見られているかといったことに関する報告を受けます。

購入希望があった場合は、物件価格や支払い条件、契約日・引き渡し日などのスケジュールを購入希望者と話し合いましょう。

売買契約

購入希望者との条件の調整が終わって買い主が決まったら、売買契約を締結します。売買契約で行うことは主に以下の3つです。

• 重要事項説明書の読み合わせを行う
• 契約書へ署名・捺印する
• 買い主から手付金を受領する

また、仲介を依頼している場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。

売買契約後、売り主が売却をやめたり、買い主都合で契約解除となったりした場合は違約金が発生し、手付金はこのときの違約金の役割を果たします。基本的には契約後のキャンセルが起こらないよう、契約締結時に売り主と買い主で契約内容の確認をしっかりと行いましょう。

引き渡し

売買契約が成立したら、物件の引き渡しの準備を進めます。引き渡しまでは1ヵ月程度の期間がかかるのが一般的です。物件の引き渡しを行う前に、残代金の決済や登記申請を行います。

登記申請は、不動産の所有者を明らかにするために必要な手続きです。不動産売却においては、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。なお、抵当権抹消登記の費用は一般的に売り主が負担します。

確定申告

マンションの売却によって発生した売却益は譲渡所得となり、給与所得や事業所得といった所得とは分けて税額を計算する「分離課税」の対象です。譲渡所得が発生したら確定申告を行って納税する必要があります。

また、譲渡所得が発生していない、マイナスになったという場合には確定申告が原則不要ですが、特例の適用を受けるには、確定申告が必要になる点に注意しましょう。

確定申告は、マンション売却を行った年の翌年2月16日から3月15日までに行ってください。

マンション売却時に発生する費用

マンション売却時にはさまざまな費用がかかりますが、ここでは主な費用として以下の4つを紹介します。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記費用
• 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

一般的に、これらの費用総額はマンション売却価格の3～4％程度かかるとされています。それぞれの費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、マンション売却の媒介や代理を依頼した場合に、売買契約成立後に不動産会社へ支払う報酬です。物件の売却価格によって金額は変動し、以下のように上限価格が定められています。

• 売却価格が400万円超の場合：売却価格の3％＋6万円＋消費税
• 売却価格が200万円超～400万円以下の場合：売却価格の4％＋2万円＋消費税
• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5％＋消費税

仲介手数料は、買い主と売買契約を締結した際の成功報酬となるため、成約しない限りは発生しない費用です。また、直接買い取りを行っている不動産会社に依頼するときなど、そもそもマンション売却の媒介・代理を依頼していない場合、仲介手数料は発生しません。

生和コーポレーションでは、直接買い取りを行っているため仲介手数料は不要です。

印紙代

不動産の売買契約書は課税文書（印紙税法に定められた文書）にあたるため、印紙税を納めなければなりません。印紙税額は、下表のように契約金額が高くなるほど金額が大きくなります。

参照：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

また、売買契約書は売り主用と買い主用を用意する必要があるため、2通分の印紙税がかかります。

登記費用

売却するマンションの住宅ローン残債がある、または住宅ローン完済後の抵当権抹消登記をしていない場合、抵当権抹消登記を行って登記費用を支払う必要があります。抵当権抹消登記における登録免許税は、不動産（土地または建物）1件につき1,000円です。例えば、土地1件と建物1件の場合は2,000円になります。

抵当権抹消登記は自身でも行えますが、司法書士に代行を依頼するのが一般的です。この場合は司法書士への依頼報酬がかかり、相場は1万円～3.5万円となっています。

マンションを売却する際は、住宅ローンを完済するのが基本です。金融機関は、住宅ローンの返済が滞った場合に、担保とした不動産から弁済を優先的に受ける抵当権を持ち、住宅ローン完済も自動では抹消されません。

抵当権を抹消しない場合は物件を差し押さえられるリスクがあり、購入希望者が現れづらくなってしまうため、必ず行っておきましょう。

譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）

「マンション売却の手順」の章で触れたように、マンションの売却益は譲渡所得となり、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。

譲渡所得は、売却価格から物件の取得費や登録免許税、売却時の仲介手数料などを差し引いたものです。

譲渡所得がマイナスの場合は「譲渡損失」となり、譲渡した年に一定の要件を満たした他の所得と相殺することができます（土地・建物の譲渡所得に限る）。

また、譲渡所得には適用できる特例があり、活用することで節税につながったり、税金の還付を受けられたりします。譲渡損失があった際も適用できる場合があるため、該当するものがないか事前に確認しておくとよいでしょう。

マンション売却時に必要な書類

マンションの売却では以下の書類が必要になります。

なお、マンションの管理規約は、1棟ではなく分譲マンション1室を売却した場合に必要です。購入時の売買契約書は、既存の物件を購入し、その物件を売却した場合に必要になります。

また、特に「権利証」は、マンションの所有者を証明するための重要な書類です。紛失した場合に再発行はできませんが、司法書士に「本人確認情報」という書類を作成してもらうなどの代替手段があります。

上記の書類が必要になるタイミングは異なるため、事前にチェックして早めに準備しておきましょう。

マンション売却時に必要な諸経費

マンション売却時には、前述した「マンション売却時に発生する費用」に加えて、以下の諸経費がかかります。

各種証明書類は、市区町村の役所窓口で取得できます。また、住宅ローンの残債を完済する際の手数料は金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

不動産会社の選び方のポイント

マンション売却時に不動産会社へ仲介を依頼する際は、以下の点を基準に選ぶとよいでしょう。

• 査定価格の根拠について説明がある
• 経験・実績が豊富である

不動産会社の得意分野はそれぞれ異なるため、マンション売却に長けた信頼できる不動産会社を選ぶことが大事です。

査定価格の根拠について説明がある

査定価格を提示されたときに「なぜその査定価格になるのか」を質問し、納得できる明確な回答が返ってくる不動産会社を選びましょう。同じ物件であっても、依頼する不動産会社によって数百万円単位で変わるケースがあります。

ただ単に「最も高い査定価格を提示してくれたから」といった理由で不動産会社を選ぶと、相場価格と乖離していてマンションの売却に時間がかかるおそれがあります。成約までに時間を要すると売れ残ったり、売却益が減ったりするリスクがあるため、査定価格の根拠は必ず確認しておきましょう。

経験・実績が豊富である

不動産会社を選ぶ際は、マンション売却の経験・実績が豊富であるかどうかも重要です。不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。過去の実績を確認して、一戸建ての売却実績が豊富な会社ではなく、マンションの売却実績が豊富な会社を選びましょう。

さらに、特定の地域だけではなく、売りたい物件のあるエリアに詳しい不動産会社のほうが、それぞれの土地の事情に対応できる査定ノウハウがあり、信頼性が高いと判断できます。

さらに、幅広いエリアをカバーしているというよりは、売りたい物件のあるエリアに詳しい不動産会社に依頼するのがおすすめです。その土地の事情により精通している不動産会社のほうが査定ノウハウがあり、信頼性が高いと判断できます。

マンションを売却する際の4つの注意点

マンション売却に失敗しないためには、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。特に重要なポイントは以下の4つです。

• 売却理由を明確にしておく
• 買い取りを検討する
• マンション市場が活発なタイミングで売却する
• 「契約不適合責任」に注意する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却理由を明確にしておく

マンションを売却する際は、購入希望者に売却理由を聞かれることがあるため、売却理由を明確にしておきましょう。特に、一棟マンションの購入希望者は収益物件とするために購入を検討しており、どのような理由があって売却に出しているのかを把握したいと考えることがあります。

仮に物件の状態や条件の悪化が売却の理由だったとしても「ライフステージの変化に対応するため」「資産入れ替えのため」など、不利に働かないような説明はできます。

また、売却の理由や目的を不動産会社に伝えることで、最適な価格設定や売却戦略を提示してくれる可能性があります。

これらの理由から、売却の理由を明確にしておくことは大切だといえます。

買い取りを検討する

費用面や税負担で多くのメリットがあるため、買い取りも検討しましょう。買い取りとは、不動産会社に直接物件を購入してもらうことです。

一棟マンションの場合、売買契約成立後も審査などで入金までに時間がかかるケースがあります。買い取りでは、早ければその場で売却が成立し、仲介手数料もかかりません。

マンション市場が活発なタイミングで売却する

一棟マンションであれば時期はあまり関係ないため、売却したいタイミングでスケジュールして問題ないでしょう。

ただし、一室で所有している場合は、市場が活発なタイミングを見計らい、売り時を逃さないことが重要です。

中古マンション市場は、新生活が始まるシーズンに向けて需要が増える2月～3月に活発になります。マンション売却には3ヵ月～6ヵ月ほどの期間を要するため、半年前には事前準備を始めたほうがよいでしょう。

上記の市場動向を踏まえると8月～9月、遅くとも10月～12月には売却に向けて動き出すことをおすすめします。

「契約不適合責任」に注意する

売買契約を結ぶ際は「契約不適合責任」に注意する必要があります。契約不適合責任とは、住宅の品質を損なう欠陥（瑕疵）があった場合に、売り主が問われる責任です。補修や賠償が必要となるだけではなく、買い主の請求によって契約解除となる可能性もあります。

売却後のトラブルを回避するためにも、付帯設備表や告知書を使って設備の告知を行うことが重要です。また、売買契約前に「インスペクション」と呼ばれる住宅診断を利用し、設備の状態をチェックするとよいでしょう。

ただし、直接売買で不動産会社やデベロッパーに売却する場合は、売り主・買い主双方の合意のもとで、契約不適合責任を負わない特約を結べます。

マンション売却時の保険の解約手続き

火災保険などは数年単位で加入し、保険料も先払いとなっています。保険への加入は自動的に進みますが、解約は自動的にはされません。

マンション売却の手続きは不動産会社任せになりがちですが、保険の解約手続きまではしてもらえないため、自身で保険会社へ連絡をして解約の手続きをする必要があります。

保険料は、加入時に数年分を一括支払いしており、残った加入期間に応じて保険料が戻ってきます。損をしないためにも、忘れず解約手続きを行いましょう。実際にいくら払い戻しをされるのかは、契約約款を確認するか、保険会社に問い合わせてください。

保険会社へ解約の旨を伝えた後は解約の書類が送られてくるので、それに署名・捺印をすると解約の手続きが進みます。

なお、これらの所定の手続きは解約日以降になっても問題ありませんが、解約日ははじめに保険会社へ解約の旨を伝えた日以降でなくてならない点に注意しましょう。

解約するタイミングに注意する

住んでいない期間の保険は無駄だから、と売却前にもかかわらず火災保険を解約してしまう人や、売買契約が成立した途端に、引っ越しよりも前に解約してしまう人もいます。

しかし、これらは万が一のことがあった場合に非常に危険です。思わぬトラブルで引っ越しの予定が遅れることも考えて、慎重に解約日を決めましょう。

売買契約が成立して引っ越しが完了した後に、解約日を設定することがベストといえます。

解約する前に欠陥がないか確認する

火災保険の補償内容には自然災害も含まれています。マンションに欠陥があり、それが自然災害によるものであれば、保険を利用して解約前に修繕しておきましょう。

保険を解約してしまった後に欠陥が見つかった場合は、売り主が修繕費用を負担することになります。

マンション売却の際は、保険の解約手続きも忘れないようにしつつ、損をしないように解約のタイミングなどに気を付けましょう。

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マンション売却は、事前準備と余裕を持ったスケジュールが大事です。売り出し価格と相場価格が乖離していると、売却までに時間がかかってしまうおそれがあるため、査定価格の根拠を明示してくれる信頼度の高い不動産会社を選びましょう。

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