家賃保証とは？サブリースとの違いも紹介

土地活用として、アパートなどの賃貸経営による家賃収入を得たいとお考えの方も多いのではないでしょうか。

そういった分野に興味をお持ちなら、「サブリース」に関心を持たれたこともあるはずです。
サブリースはときに、不動産管理会社から「家賃保証」という名前で提供されていることがありますが、それとは別のものとして、保証会社が入居者に提供する「家賃保証」があることはご存知でしょうか。

今回はサブリースと家賃保証、二つの違いをしっかりご紹介します。アパートなどの賃貸経営に興味をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

サブリースと家賃保証の違いとは

それでは、サブリースと家賃保証の違いについて解説していきます。

サブリース

サブリースとは、不動産管理会社がオーナー様から賃貸物件を一括借り上げし、それを入居者に転貸するものです。オーナー様の収入は一定となることから、不動産管理会社が一定の家賃収入を保証するという意味合いで家賃保証と表されることがあります。

なお、サブリースされた賃貸物件に関する入居・退去対応、物件管理などはすべて管理会社が行いますので、オーナー様は入居率や家賃滞納に頭を悩ます必要がありません。

関連ページ：サブリース契約とは。仕組み・メリット・デメリットを知って健全な経営を目指す

家賃保証

家賃保証とは、入居者向けに用意されている家賃の滞納保証です。
賃貸物件の借主（＝入居者）が、家賃保証会社に保証料を支払うことで代理の保証人となってもらい、家賃滞納が発生した場合、保証会社が立替払いをする仕組みになっています。

以上のように、家賃保証といっても性質の違いがあることを把握しておきましょう。

関連ページ：家賃保証の仕組みと良くあるトラブル

サブリースの仕組みとメリット・デメリット

では、サブリースに関して詳しく見ていきましょう。

サブリースには賃料保証型とパススルー型がある

サブリースには賃料保証型とパススルー型がありますが、それぞれの仕組みは以下の通りです。

・賃料保証型
管理会社がオーナー様から賃貸物件を借り上げる点は同じです。
違いは、入居者の家賃滞納はもちろん、空室が発生して家賃収入がない場合も、オーナー様には一定の家賃収入が保証されるところです。

・パススルー型
不動産管理会社がオーナー様から賃貸物件を借り上げて入居者に転貸し、集金した賃料に応じた金額がオーナー様の収入となる仕組みです。
空室や家賃滞納が発生した場合は賃料が集金できないため、オーナー様には空室リスクがありますが、入居率が高まるほど収入がアップします。

一般的にサブリースは賃料保証型となり、パススルー型は一部の会社でのみ行っています。

サブリースのメリット・デメリット

賃料保証型、パススルー型を含めて、サブリースには以下のようなメリット・デメリットがあります。

・サブリースのメリット
賃料保証型とパススルーの共通のメリットとして、オーナー様は物件管理・賃料回収の業務を管理会社に任せることができますので、煩雑な作業などから解放されることが挙げられます。

賃料保証型であれば、入居者の滞納・空室状況に関わらず、オーナー様は一定の家賃収入を得ることができます。

・サブリースのデメリット
賃料保証型とパススルー型の共通のデメリットとして、契約更新時に保証される家賃額の値下げや契約終了のリスクがあること、借地借家法によって借主である不動産管理会社がより保護され、契約内容によってはオーナー様からの解約が難しい場合があることなどが挙げられます。

また、賃料保証型であれば、入居状況が良好でもオーナー様の収入に反映されないこと、パススルー型であれば空室率が高いと安定した収入につながらないことなどもデメリット言えるでしょう。

家賃保証（滞納保証）の仕組みとメリット・デメリット

家賃保証は、入居者である借主自身と家賃保証会社の契約です。
入居者は保証会社に保証料を支払って代理の保証人となってもらい、何らかの事情で家賃を滞納してしまった場合、保証会社が立替払いをする仕組みです。

入居者が連帯保証人の代わりとして利用するケースもあれば、不動産会社が入居者への入居条件として指定保証会社の加入を義務付けるケースもあります。家賃を保証するため、多くの保証会社は入居者に対して入居審査と同等か、それ以上の厳しい内容の審査を行うようです。

個人の借主の場合は不動産会社に対して、一般的には以下のような書類を提出します。
・申込書
・身分証明書のコピー（運転免許証や健康保険証など）
・収入を証明できるもの（給与明細や源泉徴収票など）
・会社の在籍証明書

この家賃保証を利用する場合、オーナー様は賃貸契約を入居者と結ぶことになり、家賃はそのまま大家であるオーナー様の収入となります。

家賃保証のメリット・デメリット

家賃保証の利用において、オーナー様視点でのメリット・デメリットを紹介します。

・家賃保証のメリット
メリットとして一番大きいのは、保証会社に支払う保証料は入居者負担のため、オーナー様の負担は増えないということでしょう。その上、保証会社が入居者の審査をするため、オーナー様が比較的安心して入居者を迎えられることもメリットの一つと言えます。

・家賃保証のデメリット
デメリットとして、保証料は入居者の負担となるため、家族などの保証人が立てられる入居者や、負担が増えることを嫌う入居者が入居をあきらめる可能性があり、結果的に入居率の低下を招くことも考えられるでしょう。

サブリースを行う際の不動産管理会社を選ぶポイント

サブリースで安定した賃貸経営を行うにあたって、以下のポイントを踏まえて管理会社を選びましょう。

経営状況が安定しているか

上述のように、現在のサブリースは賃料保証型が一般的となっており、賃料保証型の大きなメリットは、管理会社が空室の場合でも家賃を支払ってくれることです。しかし、経営状況が不安定な管理会社だと、空室の家賃を支払ってもらえない可能性があります。
また、多くのサブリースでは10年以上の長期の契約を結ぶことが多いため、長期間安定して経営できる管理会社を選ぶことが重要です。

そのため、管理会社を選ぶ際は調査会社などを利用して、その管理会社の経営状況を確認しておくと安心でしょう。

適切な家賃を提示しているか

管理会社が提示する家賃が、その賃貸物件周辺の相場家賃と比較して妥当な金額か確認することも大切です。1社だけでは適切な金額か判断しづらいこともあるため、複数の管理会社から資料請求し比較しましょう。

空室対策を含め、物件管理の実績があるか

サブリースでは、物件管理・賃料回収などの業務を管理会社に任せるため、物件管理の実績があるかどうか、どのような管理を行うかなどもしっかりと確認します。物件のメンテナンスや清掃がきちんとされていないと、入居者が離れてしまう原因となりますので、管理会社のホームページなどで確認し、管理実績がある会社を選びましょう。

また、空室が出た場合にどのような対策を行うか、入居者募集をしっかり行うかなども契約前に細かく聞いて確認しておくと安心です。

家賃滞納などのリスクに備えるための家賃保証会社を選ぶポイント

オーナー様が安心して賃貸経営を行うためには、保証会社を選ぶ際に以下のポイントを重視する必要があります。

経営状況

経営状況の安定した保証会社でないと、いざというときの保証が不確かなものになってしまいます。実績や業界内の評判などから客観的に判断しましょう。

保証料設定の妥当性

保証会社が設定する保証料が、オーナー様の所有する物件価値からみて妥当であることは重要です。保証料が高く妥当性が低い場合、入居率に影響が出てしまう恐れがあります。

家賃の立替時期

入居者の家賃滞納を把握してからオーナー様への報告、立替までのスケジュールが納得のできるものであるかどうかの確認は必須です。契約までにしっかり確認しておきましょう。

アパート経営の形態はオーナー様の目的に合わせて選択を

サブリースと家賃保証の違い、およびサブリースでも契約内容によってオーナー様の収入の保証内容に違いがあることを、おわかりいただけましたか。

サブリースであれば、一連の物件管理・集金業務は管理会社に一任できますが、手数料・管理料が必要です。そして家賃保証なら、賃料はそのままオーナー様の収入になりますが、物件の管理・賃料集金・空室リスクはオーナー様が負うことになります。

なお、サブリースに限らず、賃貸経営を検討する際には、どのような用途で貸付するかも重要になります。一般的な居住用として物件を貸付する場合、家賃収入は非課税となりますが、例えばウィークリーマンションなど貸付期間を1カ月未満とする場合や、ホテル・別荘として貸付する場合に得られる家賃収入には、消費税がかかってしまうからです。
2019年10月の消費税率改定後には、さらに税金が高くなってしまうため、先のことも考慮して用途を決めましょう。

土地活用としての賃貸経営に割ける時間や求められる収入の内容は、オーナー様によって大きく異なるでしょう。そのため、それぞれの仕組みとメリット・デメリットを十分理解された上で、どういった賃貸経営を行うか検討・選択されることをおすすめします。