アパートローンと住宅ローンの違いとは？【基礎知識】低金利で利用するポイントも解説

不動産を購入するために使えるローンは、目的に合わせてさまざまな種類に分かれていますが、その中にアパートローンと住宅ローンという、似たような名称のローンがあります。実は、この二つのローン、名称は似ていますがまったく異なる目的に利用されるものです。

今回は、これから住宅を購入しようとしている人やアパート経営・マンション経営を考えている人に、アパートローンと住宅ローンの違いについて説明します。

アパートローンとは

アパートローンとは、一般的にアパートやマンションなどを、投資用等の自己の居住以外の目的で購入・建築する際に利用できるローンを指します。集合住宅を一棟まるごと購入する際にも、一室（区分所有権）だけ購入する際にも利用することができます。

購入資金以外にも、アパート・マンションの建築資金、リフォーム資金、現在所有しているアパート等の底地買取資金、以前に借り入れたアパートローンの借り換え資金などとしても利用することができるなど幅広い用途に使えるローンです。

基本的には、満20歳以上の個人が融資対象ですが、（実質的に個人とみなすことができるなど）条件次第では不動産管理会社が利用することもできます。
銀行・信託銀行・信用金庫・JAバンク・ノンバンクなど数多くの金融機関が取り扱っています。

住宅ローンとは

住宅ローンは、借り入れる本人と家族、または借り入れる本人の家族が住むための住宅および付随する土地を購入する際に、金融機関から受ける融資のことです。新築の際だけでなく、中古住宅の購入や以前に借り入れた住宅ローンの借り換えなどにも使うことができます。

住宅ローンは、民間の金融機関による融資と、住宅金融支援機構などの公的機関による融資があり、特に民間の金融機関が行う融資には、さまざまなプランが用意されているので、自分にあった条件のものを探す必要があります。

基本的には、満20歳以上の個人（上限は金融機関によって異なります）が融資対象となります。そのほか借り入れの条件として、年収や勤続年数、健康状態、保険加入の有無などが審査対象となります。

アパートローンと住宅ローンの違い

アパートローンは、投資用あるいは商業用不動産に必要な資金を融資するローンで、住宅ローンは、自分や家族が居住する不動産に必要な資金を融資するローンということになります。住宅ローンは、基本的に投資用不動産には使えないので注意してください。

一口にアパートローン、住宅ローンといってもさまざまな種類、条件があるので、資金が必要な時にいくつかの金融機関に断られたからといってもあきらめることはありません。根気よく、引き受けてくれる金融機関を探すことが大切です。

このようにアパートローンと住宅ローンはどちらも金融機関の融資商品ですが、ローンの対象となる物件の性質が違いますので、当然金利・借入期間も違ってきます。

住宅ローンの場合は、該当者が居住することを前提に組まれているので、一般的に投資が目的のアパートローンより金利は低く設定されています。
そして、アパートローンは主に対象物件の市場価値などを判断して条件設定されますが、一般的には住宅ローンより高い金利設定です。

金利は不動産投資のキャッシュフローに大きな影響を与えますので、慎重な資金計画を組むことが大切です。

アパートローンと住宅ローンの併用は可能か

これまで述べたように性格の違う二つのローンですが、この二つのローンは併用することは可能なのでしょうか？
具体的には住宅ローンを抱えた状態で不動産投資のためのアパートローンを組むことが可能なのかを検証します。

住宅ローンを抱えた状態で、アパートローンを組んで不動産投資をすることは可能です。貸し付ける金融機関側から見ると、住宅ローンとアパートローンでは返済のための原資が全く別なので、問題はないという理由があるからです。

詳しく説明していくと、住宅ローンの場合、金融機関は本人の返済能力に対して貸出を行なっています。そこで重要視されるのは「勤務先」といった属性です。勤務先の給与支払い能力が高ければ高いほど住宅ローンは組みやすくなります。

一方で、アパートローンは金融機関によって違いはあるものの、投資対象の不動産物件の収益性と担保価値が貸付のための最も大きな判断材料です。空室の不安が少ないような立地などの条件であれば、本人の返済能力以前にその物件がしっかりと家賃収入を獲得し続けます。

ただし、いくらアパートローンとは言っても、本人の資産状況も重要です。
資産家であれば金融機関にとっては不安材料がないため、一般的にローンは借りやすくなります。

また、総じてアパートローンは住宅ローンより高金利で融資期間が短くなっています。もし併用する場合は、途中でキャッシュフローが厳しくならないように充分な注意が必要です。

住宅ローンからアパートローンへの借り換えは可能か

前述したように、住宅ローンとアパートローンの併用は可能ですが、住宅ローンからアパートローンへの借り換えは可能なのでしょうか。

住宅ローンは、あくまでも借主本人が該当物件に住むという条件の下で貸出されていますし、ローン契約時の書面にも使用用途が明記されているはずです。アパートローンとは使用目的が全く違うため、一般的に金利も借入期間もアパートローンより好条件です。

あまり一般的ではありませんが、住宅ローンからアパートローンへの借り換えは可能です。

具体的な例を挙げると、相続等で自宅以外の住宅を取得し、その住宅に転居するケースが考えられます。この時に住宅ローンの残った自宅を賃貸に出すことになったとします。
この場合、住宅ローン契約書に記載した内容に変更が生じるので、速やかに金融機関に連絡する必要があり、原則的にローンは住宅ローンからアパートローンに変更となります。

この時に注意しなければならないのは、自宅が賃貸物件となった場合、もちろん家賃収入は得られるようになりますが、同時に管理費・修繕積立費・税金といった支出も発生することです。
ローンの借り換えと同時に不動産投資がスタートするわけですから、収入・支出両面からアプローチした事業計画が必要になるのです。

また、住宅ローンの借り換え時に違約金が発生することは現状ほとんどないようですが、アパートローンの借り換え時には金融機関へ違約金が発生する場合もあるようです。
借り換えを行う前に、契約書面をしっかり確認しましょう。

アパートローン、住宅ローンの金利の違いとは

それでは、ここでアパートローンと住宅ローンの金利の違いについて見ていきましょう。

住宅ローン

住宅ローンの金利には変動型と固定型があります。

変動型の場合、金利は半年ごと、返済額は5年に一度見直しされます。当初の金利は低めに設定されていますが、見直しによって将来的に金利や返済額が上がるリスクがあります。
また、金利が低い時代にはメリットは大きいですが、金利が上昇した場合はそれに伴って返済額も増加します。

固定型は全期間固定型と固定期間選択型に大別されます。
全期間固定型は返済中の金利が事前に決められたタイプのローンです。返済計画が事前にしっかり組み立てられるので、将来的なライフプランが立てやすいという大きなメリットがあります。

そして固定期間選択型は金利が固定になる期間を選択できるタイプです。金融機関によって多様な設定があり、固定金利の期間終了後は変動型・固定期間選択型のいずれかを選べる商品が多いようです。

アパートローン

アパートローンの場合も、金利は上記と同じく変動型、全期間固定型、固定期間選択型から選べます。

アパートローンを選択する際に最も注意しなければいけないのは、基本的に住宅ローンと比較して借入期間が短く、金利も高めに設定されている点です。
ただし、アパートローンでも新築の場合や物件によっては長期の借り入れが可能になりますので、ローンを検討する際にはしっかりと確認しましょう。

家賃収入とローン・管理費・積立修繕費・税金など各種支出の両方をトータルで冷静に把握し、健全なキャッシュフローが築けるか否かを見極めた事業計画を立てることが大切です。

また、どちらのローンも手数料が必要ですので、ローンを組む際はこういった諸経費を含めた資金計画が大切です。

関連リンク：アパートローンの金利相場と返済シミュレーション|メリット・デメリットについてもご紹介

アパートローンを低金利で利用するポイント

事業の収益性を改善する

アパートローンを低金利で利用するには、金融機関からの信頼を高めることが重要になります。
賃貸マンション経営に向けてアパートローンを利用する場合、綿密な事業計画を立て、安定した収入が見込める状態にしましょう。収益性の高い事業計画を基に融資を依頼することで、金融機関から返済能力が高いと判断され、信頼度を高めることに繋がります。
また、収益性の高い建物は資産価値も高くなりやすいため、金融機関の融資に対して負うリスクは小さくなります。
このようにすることで、金融機関が好条件の融資を検討し、より低金利でローンを組む可能性は高くなるでしょう。

自己資金の割合を高める

また、事業資金のうち、自己で用意する資金の割合を高めることも、金融機関からの信頼度を高めることに繋がります。一般的にアパートローンの審査における頭金は総事業費の1割程度ですが、可能であればそれ以上の自己資金を用意するとよいでしょう。
自己資金の割合を高めることで、借入金の割合は減少します。これによって、事業が傾いた場合のリスクが小さくなるだけではなく、担保物件に対する借入額の割合も減少するため、より事業の安定性が増します。
また、自己資金をより多く出すことは、借り手の財務状況が良好であることや、借り手の返済能力が高いと判断されれば、金融機関にとっては信頼性の高い顧客と判断されるでしょう。

信頼できる建築会社に依頼する

マンション建築をどの会社に依頼したかも、金融機関からの信頼度を大きく左右します。
実績のある建築会社は、高品質で資産価値の高い建物を提供できるだけでなく、より現実的で信頼性の高い事業計画を立案する能力を持っています。
また、マンション建築の経験が豊富な会社であれば、アパートローンに強い金融機関との関係性をしっかり築けている可能性も高いと言えます。審査プロセスがスムーズに進む要因になり得るでしょう。
また、その際はマンション建築のみならず、様々な活用方法に精通している会社を選ぶことが大切です。土地の収益性を最大化できるプランを提案してもらうことで、事業計画そのものの改善を望むことができます。

複数の金融機関を比較検討する

複数の金融機関に借入について相談し、比較検討することも重要です。
各金融機関は、それぞれが独自の金利設定を行っているだけではなく、審査についても独自の基準を持っています。ですから、ある金融機関では厳しい条件で審査を通ったとしても、別の金融機関に相談することで思わぬところから好条件での融資を受けられることもあります。
さらに、大手銀行・地方銀行・政府系金融機関など、それぞれの金融機関の特性を理解して融資を打診するとよいでしょう。大手では審査が厳しい代わりに低金利な傾向、小規模な銀行（ネット銀行等）では審査が緩い代わりに金利が高い傾向など、自身の状況に合わせて銀行を選ぶことが可能です。

変動金利を選択する

多くのアパートローンでは、変動金利と固定金利のどちらかを選ぶことができます。
低金利でローンを組みたいのであれば、変動金利でローンを組むとよいでしょう。
変動金利は経済動向に合わせて金利を見直す仕組みで、半年に一度見直す金融機関が多く、一般的に固定金利よりも低く設定されています。これは、固定金利では将来的な金利変動のリスクを金融機関が負うことになるためです。
変動金利を選ぶと、金利の変動リスクを負うことになります。そうした事態に備えて将来的な借り換えも見据えることが大切です。しかし、借り換えは元の金融機関との関係性を裏切ることになるため、当初から税理士等のプロや事業計画を組んだ建築会社に相談して資金計画を立て、いつでも相談できる関係性を築いておくとよいでしょう。

関連リンク：アパートローンを活用した相続税対策とは

アパートローンの金利相場

アパートローンの金利は金融機関によって大きく異なります。また、ローン内容や信用力など、複数の条件によっても変わりますので注意が必要です。

長期的なライフプランを見据えたローン選択が必要

アパートローンは不動産投資のために組むローンで返済の原資は家賃収入です。従って審査の際は該当物件の立地や収益性の事業計画などが大きく考慮されます。
一方で、住宅ローンは住居を取得するためのローンで、返済の原資はサラリーマンで言う給与所得です。借入主の支払い能力が審査を大きく左右します。

ローンを組む目的が違うため、投資のためのアパートローンは一般的に借入期間が短く金利も高めです。
また、住居として住宅ローンを組んで購入した不動産を相続などの事由で賃貸に出す場合は、金融機関に連絡してローンをアパートローンに変更する必要があります。

低金利時代が長く続いてはいますが、どちらのローンでどの金利タイプを選択するにしろ、将来的なライフプランに影響が出ないようにしましょう。
そのためには堅実なキャッシュフロー計画を立てることが大切です。