減価償却の計算方法とは？アパート経営・マンション経営の節税方法

アパート経営・マンション経営で得た収入は不動産所得として、確定申告しなければなれません。確定申告で使用する不動産所得用の収支内訳書には、経費として「減価償却費」の項目があります。

そもそも減価償却とは何でしょうか。アパート経営・マンション経営で減価償却はどのように計算することができるのでしょうか。
今回は、アパート経営・マンション経営をおこなう上で欠かせない、経理処理における減価償却費の計算方法を解説します。

減価償却とは？

減価償却とは、事業などで用いる建物や設備など時間の経過とともに価値が減っていく資産の取得にかかった費用を各年分に分割して必要経費として償却するための手続きのことです。アパートやマンションを取得したときに全額をまとめて必要経費とするのではなく、その建物の法定耐用年数の全期間に渡って分割して必要経費として計上していきます。

ただし、土地や骨とう品など、時が経過しても価値が減らない資産は減価償却の対象になりません。ですから、アパート経営・マンション経営で減価償却の対象になるのは建物部分だけです。建物は、本体(躯体)と建物設備、器具備品に分けられます。

税法上、取得価額が10万円以上となった場合は、資産として減価償却していくことになります。ただし、10万円未満の場合は「消耗品費」として経費として計上することになりますので、注意しましょう。

また、取得価額10万円以上の資産を減価償却費として計上する方法は以下の3種に分類されます。

減価償却

資産となるものの耐用年数に応じて償却していきます。最も一般的な減価償却方法です。

一括減価償却

一括減価償却とは、取得価額が10万円以上20万円未満の資産に関して、取得日や耐用年数を考慮せず、一括償却資産とし、使用した年からぴったり3年間で償却することができます。

一般的な減価償却や次に述べる少額減価償却の場合、購入した資産は固定資産税の対象となりますが、この一括減価償却を選択した場合、固定資産税の対象にはならないというメリットも発生します。

少額減価償却資産の特例

取得価額が30万円未満の資産に関して、一定の要件を満たせば、使用した年に全額を必要経費に計上できる特例です。
この特例は青色申告者のみ適用を受けることができ、その年の合計で300万円未満という制限が設けられています。

その年の経費として一括で計上して処理してしまうので、利益が多く出た年度にこの特例を活用すれば、利益額を減らし高い節税効果を得ることができます。
ただし、この特例の対象となるものは「青色申告者」「合計限度額300万円」「2020年3月31日までに取得（2018年4月現在）」という制約があります。

関連記事はこちら：「アパート経営・マンション経営の税金についてまとめ」

法定耐用年数とは？

法定耐用年数とは、減価償却資産に関して何をどのような期間で償却していくかを物品ごとに国が定めたものです。
前述のように、不動産の場合は減価償却の対象となるのは建物部分だけで土地は対象ではなく、本体(躯体)と建物設備、器具備品に分けられます。

本体(躯体)は建物自体を指し、耐用年数は以下のようになります。

・鉄筋コンクリート造　47年
・重量鉄骨造　34年
・木造　22年
・軽量鉄骨（厚さ3mm～4mm）　27年
・軽量鉄骨（厚さ3mm以下）　19年

建物設備とは、電気設備や給排水設備などを指し、主な設備の耐用年数は以下のようになっています。

・蓄電池電源設備　6年
・アーケードや日よけ設備（主に金属製のもの）　15年
・給排水設備　15年
・ガス設備　15年

そして、器具備品とは家具や電気機器、通信機器を指し、主な耐用年数は以下のようになります。

・冷房用、暖房用機器　6年
・電気冷蔵庫、電気洗濯機　6年
・インターホーン　6年
・看板　3年

このような法定耐用年数をもとに、国税庁から発表されている「減価償却資産の償却率表」から償却率を出すことができます。

また、本体・建物設備それぞれの金額は、不動産会社が発行する譲渡対価証明書などで確認ができます。もし、その記載がない場合は不動産会社に確認するようにしましょう。

関連記事はこちら：「減価償却の計算と法定耐用年数詳しく知るなら」

確定申告で減価償却費を計上するのは何のため？

アパート経営・マンション経営で得た年間収入から必要経費を引いたものを不動産所得として確定申告をする必要があります。必要経費をきちんと計上することで、不動産所得を減らすことができ所得税の節税にもつながります。

また、所得税は、給与収入や事業収入、配当などすべての収入から必要経費を引いて計算されますが、もしアパート経営・マンション経営が赤字だった場合は損失として控除の対象になります。

中古物件か新築物件かで減価償却は変わるのか

建物本体の減価償却費は、建物価格の耐用年数に応じて計上されます。
そのため、建物の構造によって償却期間は異なり、法定耐用年数は鉄筋コンクリート造が47年、重量鉄骨造が34年、木造が22年となっています。

一見すると耐用年数の長い新築が税金対策上では有利に見えますが、中古物件の場合、減価償却費計算時は（法定耐用年数-経過年数）＋経過年数×0.2と定められています。

例えば、築20年の木造の場合は（22ー20）＋20×0.2=6年ということになります。すなわち、建物価格を法定耐用年数22で割ったものを残り2年減価償却するのではなく、建物価格を6で割ったものを6年間で減価償却できるのです。

もちろん管理状況にもよりますが、一般的には築年数を重ねれば重ねるだけ建物価格は減少します。減価償却費の節税効果に関して言えば、長期間に渡って効果があるのが新築、短期間に節税効果を得やすいのは中古物件といって良いでしょう。

特に、不動産を取得しながらアパート経営・マンション経営の規模を拡大していくご要望のあるオーナー様の場合、直近のキャッシュフローを良くするほか、一気に節税効果を得たいのであれば、あえて築年数の古い物件を購入するのも一つの手段です。

対して、長期間に渡って手元に残る不動産所得を確保し、次の物件購入資金にしたいのであれば、新築物件を購入して減価償却費はできるだけ長く取っていったほうが得策でしょう。
減価償却費は節税と強く結びついていますから、今後の不動産投資計画や希望するキャッシュフローなど各種条件を考慮した上で判断し、行動に移していくことがおすすめです。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には前述のように定額法と定率法があります。定額法とは、償却費の額が毎年同額になるのに対し、定率法では、償却費の額が初めの年ほど多く、年ごとに減少していく方法です。なお、1998年4月1日以降に取得した建物、2016年4月1日以後は建物付属設備も定額法で減価償却を行うことになっています。ですから、現在は不動産の減価償却は定額法で計算します。

減価償却費は、「取得価格×償却率」で求めることができますが、償却率は耐用年数ごとに定められています。住宅用の場合、鉄筋コンクリート造は耐用年数47年(償却率0.022)、鉄骨造は耐用年数34年(償却率0.030)、木造は耐用年数22年(償却率0.046)です。ただし鉄骨造は骨格材厚によって異なります。

新築の場合は、耐用年数で定められた償却率をそのまま用いて計算します。
・鉄筋コンクリート造の新築物件を1000万円で取得した場合
減価償却費=1000万×0.022=22万円

中古物件の場合は、築年数によって耐用年数を決めますが、一般的に簡便法で計算します。
・耐用年数が残っている場合
中古物件の耐用年数=(法定耐用年数－築年数)＋築年数×20%

・鉄筋コンクリート造1000万の築20年の中古物件を取得した場合
中古物件の耐用年数＝(47年－20年)＋20年×20%＝31年　(償却率は0.033)
減価償却費=1000万×0.033＝33万円

また、中古物件で築年数が耐用年数を経過している場合は、以下のようになります。
中古物件の耐用年数＝法定耐用年数×0.2

・木造の法定耐用年数である22年を超えた築年数の木造中古住宅を取得した場合
中古物件の耐用年数＝22年×0.2＝4年
したがって4年で一気に償却できることになります。

短期間の節税効果は高いですが、償却が完了した5年目以降は減価償却費という名目の経費がなくなりますので、その分支払う税金は増加します。そのため、キャッシュフローを含めた事業計画が必要です。

減価償却費はアパート経営・マンション経営の経費として大きな割合を占めます。鉄筋コンクリート造と木造を比較すると、1年で計上できる減価償却費は木造の方が倍以上ですが、償却期間は鉄筋コンクリート造の方が長い期間計上できるというメリットがあります。

投資物件を選ぶときに、建物の構造によって経費として計上できる金額に違いがあることを知っておくと良いでしょう。

関連リンク：減価償却の計算方法は？定額法・定率法の違いをわかりやすく解説！

不動産投資を成功させるためには減価償却も重要なポイントとなる

減価償却費は発生時にお金の支出を伴わない経費であり、節税と密接に結びついています。
アパート・マンションなど賃貸物件で不動産投資をお考えのオーナー様は、まずは法定耐用年数と償却率の基本を把握することが第一です。

その上で、確定申告における減価償却費の計上の意味を理解すれば、不動産投資での減価償却費がいかに重要で投資の成功の鍵の一つであることかが理解できるでしょう。

新築物件で長期間の節税効果を得るか、中古物件で短期間での節税効果を求めるかは、どちらが正解ということではありません。選択肢によってキャッシュフローも含めて、事業計画は大きく違ったものになります。

そのため、オーナー様の不動産投資に対するお考え、将来的な運営をどのように描いていらっしゃるかが大切なポイントといえます。

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